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    • 樓市收緊:又一個壞消息!開發商的苦日子要來了?
    • 資訊類型:樓市要聞  /  發布時間:2020-08-19  /  瀏覽:6983 次  /  

    樓市再傳收緊信號!


    不只銀行收緊了涉房貸,房地產企業發債融資也面臨收緊。這一消息引起金融圈和地產界的廣泛關注。


    有消息稱,地產債不能按照全額度發新還舊,銀行間市場按照擬還舊債的85%規模發新債。


    房企融資再次收緊!


    開發商慌了,“三道紅線”禁止房企有息負債增長?


    據21世紀經濟報道,隨著房企資金集中還款期的臨近,房企融資步伐加速。同時市場傳言稱監管層或設置“三道紅線”,將再次收緊房企融資。


    剔除預收款后的資產負債率大于70%;


    凈負債率大于100%;


    現金短債比小于1倍。


    傳言從來都不是空穴來風。


    監管擬進一步收緊房地產公司發債融資。地產債發行根據存量債務控制發行規模,其中銀行間市場上,借新還舊發債的額度按照70%-90%實行,具體比例會根據發行主體單筆單議進行確認。


    央行數據顯示,


    二季度末,房地產開發貸款余額11.97萬億元,同比增長8.5%,增速比上季末下降1.1個百分點。用益信托統計數據顯示,今年以來截至7月28日,68家信托公司共發行了3858款房地產集合信托產品,規??傆?118.5億元,相較于去年同期的4099款產品、6352.6億元的規模,出現大幅下滑。


    據中指院數據顯示,7月份房地產行業信用債發行規模達642億元,同比增長29.1%,環比增長86.1%;


    過去3個月海外債連續增長,7月發行規模508億元,環比增長30.6%。同期房企信用債平均票面利率為5%,環比提高0.6%,創下2月份疫情爆發以來的利率新高。


    海外債利率再創新高,這意味著,假如放縱房企高息密集融資,勢必會將房企乃至整個樓市進一步推向債務深淵,增加系統性風險。


    所以市場傳出將“控制房地產企業有息債務”,不無道理。

    敲個小黑板→什么是有息負債?


    有息負債是相對無息負債而言的。從會計角度來講,無息負債一般來自預收賬款,以及延期支付形成的應付票據和應付賬款。


    說通俗點就是由于欠款而無償占用別人的資金。而有息負債,指的是銀行長期借款、發行債券等。


    二者的區別在于,前者可以無償占用他人資金,尤其是壟斷性企業;后者則需支付越高的利息。


    圖:據國金證券(600109,股吧)研究所統計,超過這三道紅線的房企不在少數。


    回過頭再去看,房地產是典型的高負債、資金密集型行業,現金流就是房企的生命線。


    圖:房地產企業觸紅線情況統計


    (數據來源鼎諾投資)


    興業研究認為,


    此次收緊地產債融資將給最近較熱的土地市場和債券融資市場降溫,通過只允許償還不超過對應存量債務融資工具85%的方式壓降房企杠桿水平,在對房企主要的表外融資方式信托融資嚴管控后,進一步對房企表內債券融資進行管控,貫徹今年5月22日的兩會報告中提出的“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,因城施策,促進房地產市場平穩健康發展”。


    開發商:要過苦日子,償債高峰也要來了!

    根據中房研協數據,2020年下半年房企債券融資償還將迎高峰期,境內外融資債券到期規模約為5588億元,同比增長58%。

    6月-12月到期的內地房企美元債共計64只,合計204.37億美元,其中,6月、8月和11月到期的債券數量最多。恒大也開始要通過規?;馁Y產變現來求得戰略調整和財務平衡。

    剛過去的 7月以來,房企海外債計劃發行數量已達22只,計劃發行規模66.15億美元。


    在房企加速發債的背后,是將要到來的償債高峰。


    按照克而瑞研究中心的報告,剔除提前兌付和回售因素,有14家房企2020年的到期債務規模超過100億元。


    其中,萬科2020年到期的債務最高,達600多億元。另外,在TOP20的房企中,還有綠地、綠城、龍湖、新城、融創和世茂6家房企年內到期債務破百億元。


    那么,“觸及'三道紅線'不許增長有息負債”,加上開發商的償債高峰臨近這兩則消息,又給樓市傳遞了什么信號?


    1、房企融資和部分城市樓市調控收緊是大概率事件。


    假如傳言為真,那么意味著那些前期銷售超前,但指標“不合格”的房企會被限制融資,一些希望以價換量、彎道超車的中小房企,恐怕這條路是走不通了。


    2、拿地需求、融資需求短期內或降溫。


    據國金證券不完全統計,近幾年房企融資來源中,國內貸款、直接外資及自籌資金占比呈現下降趨勢,經營性融資占開發資金來源占比提升。所謂經營性融資,即包括股權融資、債權融資和銷售回款等。如今前兩者被卡的死死的,銷售又上不去,至少在當前,融資環境對房企很不友好。


    最新房價數據公布:還有上漲空間嗎?


    8月14日,國家統計局公布了2020年7月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況統計數據,整體來看:新房上漲城市相較6月減少3個,整體房價上漲但漲幅收窄。


    2020年7月份新建商品住宅銷售價格變動方面:


    環比價格:北京上漲0.3%,天津上漲0.5%,秦皇島上漲0.1%,石家莊上漲0.3%;


    同比價格:北京上漲3.3%,天津上漲0.7%,石家莊上漲4.9%,秦皇島上漲6.0%。


    從7月70城房價數據看出:59城環比上漲,其中,唐山二手房漲幅15.3%領跑全國!


    2020年的下半場,樓市幾大趨勢似乎正逐步突顯:


    1、商品房成交量和價格持續走穩


    2、土地市場持續分化


    3、房企融資“好日子”難持久,融資收緊是下半年大趨勢


    更重要的一點:樓市的慢牛似乎成為了定局。


    在這樣的形勢下,你認為房價還能大漲嗎?




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