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    • 房企2020中報關鍵詞:降負債、慎拿地、銷售為王
    • 資訊類型:樓市要聞  /  發布時間:2020-08-28  /  瀏覽:6730 次  /  

    “在未來的一段時間,我們還是會再減輕負債,因為要做完一些減負債,評級才有得升……”在8月24日的中期業績會上,富力地產董事長李思廉表示。今年上半年,富力權益銷售額為510.6億元,同比下降15.21%,僅完成年度目標的33.6%。同期,富力的凈負債率達到177%。


    近期,房企進入中報發布季。受疫情影響,上半年不少房企的銷售業績不及預期,一些企業出現銷售、利潤雙降。但進入二季度以來,市場加速恢復,疫情的影響逐漸消失。


    但與往年相比,房企對待市場的態度顯得愈加“謙虛謹慎”,這主要源于監管層在近期的一番表態。


    8月20日,住房城鄉建設部、人民銀行在北京召開重點房地產企業座談會,強調實施好房地產金融審慎管理制度,增強房地產企業融資的市場化、規則化和透明度,央行、住建部會同相關部門在前期廣泛征求意見的基礎上,形成了重點房地產企業資金監測和融資管理規則。


    在此之前,為控制房企有息債務的增長,監管部門出臺新規,設置“三道紅線”進行管理。種種跡象表明,以控制杠桿為目的的融資“強監管”,正在成為常態。


    這也給剛從疫情中恢復、并試圖進一步擴張規模的房企帶來新的考驗。企業如何看待融資新規?下半年又將以何種策略應對?很多答案都隱藏在中報里和表態中。


    回款率明顯提升

    疫情對房地產業的影響,集中體現在銷售環節。


    頭部房企中,今年上半年,碧桂園實現權益銷售金額2669.5億元,同比下降5.32%;凈利潤約為219.3億元,同比下降5.2%。同期,融創完成合同銷售金額1952.7億元,同比下降8.8%;凈利潤增長約6.5%。保利實現銷售金額2245.4億元,同比下降11.1%,凈利潤微增。


    相比之下,“第二梯隊”的一些房企實現了業績增長。如中海實現合約銷售額1720.1億元,同比增長4.2%;龍湖實現合同銷售1111.0億元,同比增長5.2%;世茂完成合約銷售額1104.8億元,同比增長10%。


    過去三年來,房地產市場出現罕見的“大牛市”,很多房企借此實現銷售規模的大幅攀升。其中,大中型房企的復合增長率普遍在30%-50%的水平。


    今年以來,疫情一度使很多房企的銷售受挫,直到二季度才逐漸恢復?!盎旧弦粋€半月的時間是沒有銷售的?!敝泻5禺a行政總裁張智超說,這也造成了供貨的延后,以至于在疫情逐漸得到控制的6月,中海集中供貨和銷售,并于當月實現了575.6億元的創紀錄銷售規模。


    但并非所有房企都能穩住銷售。在這輪疫情中,無論大型房企還是中小企業,都有成員難以幸免。


    今年上半年,綠地實現房地產合同銷售金額1330.29億元,同比減少20.7%,合同銷售面積同比減少30.7%。同期,北辰置業的營業收入為人民幣33.48億元,同比下降60.83%,公司的利潤降幅則達到八成以上。


    值得注意的是,在近年來不斷強調抓回款的情況下,房企的回款率普遍較好。上半年,碧桂園和綠地的回款率均達到驚人的95%。這也保證了企業在銷售額受到影響的情況下,銷售現金流不至于過度萎縮。


    到7月19日,金茂的回款金額超過1000億元。其上半年實現合同銷售金額1028.7億元(同比增長31%)的情況下,實現銷售和回款雙雙突破千億。


    盡管受疫情影響較大,但自二季度市場逐漸恢復以來,房企的信心也開始恢復。由于融資政策趨緊,多數企業更加信奉“銷售為王”的信條,并表示不會調整全年的銷售目標。


    張智超表示,下半年中海將積極地抓好供貨和銷售,作為重點供貨的階段,下半年的供貨要占到全年的61%?!跋掳肽曛灰俨怀霈F疫情重大反復、經濟的重大狀況,公司還是比較有信心完成全年4000億港幣的目標?!?/p>


    僅完成年度目標33.6%的富力,也表示“銷售目標1520億左右是不變的”。為達成這一目標,富力將推出16個全新項目以及約2300億元的可售資源。




    2020年2月16日,北京市豐臺區康辛路一處樓盤工地尚未復工。圖 人民視覺


    “拿錯地是痛苦的事情”

    實際上,房企加強銷售和回款,除了有保證現金流的考慮,還有降負債的目的。


    對于新的融資管理政策,房企在公開解讀中,將其稱為一種規范?!斑@一舉措的主要目的還是想穩住開發商的杠桿,控制負債不會過快增長,從而把房價穩定下來。我們認為這個措施是規范行業行為,倒逼行業進入健康狀態的這么一個舉措?!饼埡瘓F執行董事兼首席財務官趙軼說。


    過去一年多來,很多房企通過債務置換,完成借新還舊,并實現負債率的下降。半年報中,很多企業的負債率低于去年同期。但以“三道紅線”為標準,對融資進行“強監管”的政策,仍然令企業意識到一個現實:要想繼續通過資金杠桿來實現發展,必須首先控制現有的債務水平。


    天風證券根據2019年財務數據,按照“剔除預收賬款資產負債率為70%”、“凈負債率為100%”、“貨幣短債比為1”三條標準對銷售額較高的50家房企進行了劃分。其中,同時踩到“三道紅線”的房企共14家,同時踩到兩道紅線的房企有10家,踩到一道紅線的房企有14家,全部不踩線的房企僅有12家。


    李思廉表示,“未來9個月,我們可能會在國內外處理250億到300億的債務,中間超過一半會有一些重組的安排,其他的都會靠資金和銷售來抵消?!毖啪訕芬猜暦Q,要將負債率控制在70%左右的合理水平。即便是負債率較低的中海和龍湖,也強調會繼續控制負債規模。


    今年以來,隨著長效機制的試點繼續推進,房企普遍意識到樓市調控進入常態化的現實。如何在保證安全的前提下,實現規模和利潤的適度增長,成為企業的主要課題。對于此前通過高杠桿實現快速增長的房企來說,這一課題尤為嚴峻。


    “我們所提到的資產負債結構優化,要平衡好規模、利潤以及負債的三角關系,這是非常重要的課題?!泵赖闹脴I執行董事兼首席財務官林戈在業績會上表示。2015年至2018年,美的置業銷售復合增長率為73.8%,并在2019年邁入千億陣營。在完成規模發展后,美的置業把今年的經營策略定位為“戰略鞏固年”。


    其中,美的的拿地策略變得謹慎起來,公司仍會按照銷售回款的1/3拿地,但要盡量避免在高點出手。


    這一策略不難理解。嚴厲的融資環境和激烈的市場競爭,使得房企的資金越來越“寶貴”,因此,前端投資的重要性大大提高。


    近期,金科股份聯席總裁方明富在接受21世紀經濟報道采訪時表示,由于市場的容錯空間大大縮小,因此前端的投資能力,往往成為決定項目成敗的關鍵因素?!耙郧坝凶龅貌痪毜牡胤?,犯的一些錯誤,都可以通過市場來消化,但現在已經沒有空間?!?/p>


    在業績會上,雅居樂董事局主席兼總裁陳卓林表達了同樣的觀點,“我們現在不能亂拿地,下半年會有更好的機遇,在收購合并或其他產業方面在鋪排。下半年如果沒有好地、沒有好項目,我們就到明年拿地,因為拿錯地是很痛苦的一件事情?!?/p>




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